家賃滞納者に対する立ち退きの強制執行の流れ
賃貸経営をされている方にとって、家賃滞納者に対する対応は悩みの種となっていることでしょう。
当記事では、家賃滞納者に対する立ち退きの強制執行の流れについて詳しく解説をしていきます。
家賃滞納者にいきなり立ち退きを強いることはできない
家賃を滞納した賃借人に対して、いきなり建物からの立ち退きをすることはできません。
賃貸借契約においては、「信頼関係破壊の法理」というものがあります。
賃貸借契約のような継続的給付契約においては、信頼関係が破壊されるほどの高度な契約違反がない限りは、契約の無催告解除をすることはできません。
そのため、たった一度家賃を滞納したというような場合には、いきなり立ち退きを求めることはできません。
では、どのような流れで立ち退きの強制執行ができるのでしょうか。
立ち退きの強制執行までの流れ
①支払いの催促
上述のとおり、1ヶ月の家賃滞納であれば、信頼関係が破壊されたと言えるほどの事情ではないため、いきなり立ち退きを求めることはできません。
また、1ヶ月の滞納であれば単に支払いを失念していたというような事情がある場合も考えられる為、一度支払いの催促をしてみると良いでしょう。
この段階で家賃を支払ってもらうことができ、問題が解決するということも少なくありません。
なお、賃貸借契約を解除することのできる滞納期間は、一般的に3ヶ月が目安となっています。
また、家賃の支払いを催促する際に、早朝や深夜の訪問であったり、勝手に鍵を変えるような行為は絶対にやめましょう。
逆に借家人との間でのトラブルがより深刻なものとなることもあります。
さらに賃借人本人が支払わない場合には、連帯保証人にも支払いの催促をしましょう。
連帯保証人からスムーズに家賃が支払われる場合もありますし、連帯保証人に連絡することで、連帯保証人から賃借人に何かしらの注意がされる可能性があり、その後の滞納を防ぐことにもつながります。
②内容証明郵便の送付
直接賃借人に催促を行なっても、家賃が支払われない場合には配達証明付きで内容証明郵便を送付しましょう。
配達証明付内容証明郵便は、誰が誰にいつどのような内容を送付したのかということを郵便局が証明してくれる形態の郵便です。
この内容証明郵便は裁判に転じた場合に賃借人に対して家賃を請求したことの確たる証拠となります。
③任意での立ち退き交渉
内容証明郵便によっても家賃が支払われない場合には、まず裁判以外での解決法を検討することになります。
裁判を利用すると解決までに時間がかかってしまい、その間の家賃の支払いも確実とはいえないため、家賃の回収を諦め任意に立ち退きをしてもらうことで、早く次の入居者を受けれた方が得策である場合もあります。
この場合には、立ち退きまでの期間を定め、当該日にちまでに退去をすれば不払い分の家賃を免除する旨を通知し、退去させてしまう方が効果的であるといえます。
④裁判手続き
立ち退きの強制執行をするには、明渡し訴訟を提起する必要があります。
上述のとおり、裁判を利用すると、強制執行を含めた立ち退きの完了まで2年近くという長い期間を要することもあり、また弁護士費用も必要になりえます。
勝訴判決を得ることによって強制執行が可能となりますが、できる限り③の手順までで解決できるようにした方が得策といえます。
家賃滞納問題は金山法律事務所にお任せください
金山法律事務所は、家賃滞納者の立ち退きをはじめとした賃料の増額や原状回復義務など、賃貸借契約に関するトラブルも専門的に取り扱っておりますので、お困りの場合は一度ご相談にお越しください。
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弁護士紹介
ご挨拶
社会の隅々にわたり本来あるべき姿の権利の実現を目標に、平成31年2月に名古屋の地において金山法律事務所を設立しました。社会の様々な仕組みや制度が専門高度化するにつれ、権利の実現にもより高度な専門知識が必要となってきています。現代の社会変化の速度についていくためにも、常にアンテナを張り続けることを心掛けております。また、権利実現のため、1つ1つの案件に対して、誠実に取り組む姿勢を忘れないことも心掛けております。
- 【経歴】
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愛知県名古屋市出身
2004年3月 名古屋大学経済学部卒業
2014年3月 名古屋大学大学院法学研究科実務法曹養成専攻(法科大学院)修了
2017年4月 弁護士登録(愛知県弁護士会)
2019年2月 金山法律事務所設立
- 【所属団体】
- 愛知県弁護士会(55521)
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