家賃滞納者に対する立ち退きの強制執行の流れ

賃貸経営をされている方にとって、家賃滞納者に対する対応は悩みの種となっていることでしょう。

当記事では、家賃滞納者に対する立ち退きの強制執行の流れについて詳しく解説をしていきます。

家賃滞納者にいきなり立ち退きを強いることはできない

家賃を滞納した賃借人に対して、いきなり建物からの立ち退きをすることはできません。

賃貸借契約においては、「信頼関係破壊の法理」というものがあります。

賃貸借契約のような継続的給付契約においては、信頼関係が破壊されるほどの高度な契約違反がない限りは、契約の無催告解除をすることはできません。

そのため、たった一度家賃を滞納したというような場合には、いきなり立ち退きを求めることはできません。

では、どのような流れで立ち退きの強制執行ができるのでしょうか。

立ち退きの強制執行までの流れ

①支払いの催促

上述のとおり、1ヶ月の家賃滞納であれば、信頼関係が破壊されたと言えるほどの事情ではないため、いきなり立ち退きを求めることはできません。

また、1ヶ月の滞納であれば単に支払いを失念していたというような事情がある場合も考えられる為、一度支払いの催促をしてみると良いでしょう。

この段階で家賃を支払ってもらうことができ、問題が解決するということも少なくありません。

なお、賃貸借契約を解除することのできる滞納期間は、一般的に3ヶ月が目安となっています。

また、家賃の支払いを催促する際に、早朝や深夜の訪問であったり、勝手に鍵を変えるような行為は絶対にやめましょう。

逆に借家人との間でのトラブルがより深刻なものとなることもあります。

さらに賃借人本人が支払わない場合には、連帯保証人にも支払いの催促をしましょう。

連帯保証人からスムーズに家賃が支払われる場合もありますし、連帯保証人に連絡することで、連帯保証人から賃借人に何かしらの注意がされる可能性があり、その後の滞納を防ぐことにもつながります。

②内容証明郵便の送付

直接賃借人に催促を行なっても、家賃が支払われない場合には配達証明付きで内容証明郵便を送付しましょう。

配達証明付内容証明郵便は、誰が誰にいつどのような内容を送付したのかということを郵便局が証明してくれる形態の郵便です。

この内容証明郵便は裁判に転じた場合に賃借人に対して家賃を請求したことの確たる証拠となります。

③任意での立ち退き交渉

内容証明郵便によっても家賃が支払われない場合には、まず裁判以外での解決法を検討することになります。

裁判を利用すると解決までに時間がかかってしまい、その間の家賃の支払いも確実とはいえないため、家賃の回収を諦め任意に立ち退きをしてもらうことで、早く次の入居者を受けれた方が得策である場合もあります。

この場合には、立ち退きまでの期間を定め、当該日にちまでに退去をすれば不払い分の家賃を免除する旨を通知し、退去させてしまう方が効果的であるといえます。

④裁判手続き

立ち退きの強制執行をするには、明渡し訴訟を提起する必要があります。

上述のとおり、裁判を利用すると、強制執行を含めた立ち退きの完了まで2年近くという長い期間を要することもあり、また弁護士費用も必要になりえます。

勝訴判決を得ることによって強制執行が可能となりますが、できる限り③の手順までで解決できるようにした方が得策といえます。

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